Đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn trong cơ cấu các loại đất ở nước ta. Chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện luật định. Tổ chức kinh tế có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
Câu h
Đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn trong cơ cấu các loại đất ở nước ta. Chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện luật định. Tổ chức kinh tế có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi có thửa đất nông nghiệp diện tích 2.000 m2. Hiện nay, do không có nhu cầu sử dụng nên tôi muốn bán thửa đất này. Luật sư cho tôi hỏi: Điều kiện để được mua bán/chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay là gì? Nếu tôi bán cho tổ chức kinh tế (doanh nghiệp được thành lập theo pháp luật Việt Nam) thì có được không? Xin cảm ơn Luật sư đã giải đáp.
Chào bạn, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Muốn mua bán đất nông nghiệp phải đáp ứng những điều kiện gì?
Trước hết, đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 bao gồm các loại đất như: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất,…
Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) thì thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo các quy định chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm có:
– Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
– Thửa đất không có tranh chấp: Thường được hiểu là thửa đất không bị khiếu nại, khiếu kiện hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp và đang được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết;
– Trong thời hạn sử dụng đất nông nghiệp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án (kê biên để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực của Tòa án, kê biên để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời,…);
Lưu ý: Trên thực tế, có một số trường hợp như thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng hoặc thửa đất đang trong quá trình cấp đổi Giấy chứng nhận,…cũng có thể không thực hiện được việc giao dịch chuyển nhượng/mua bán do thửa đất đang thực hiện trong một giao dịch khác làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sử dụng đất.
Do bạn chưa cung cấp cho chúng tôi thông tin cụ thể về loại đất nông nghiệp của bạn, nên có thể phát sinh một số trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định chỉ những hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó (khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
– Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013 cho phép chỉ những hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
…
Trường hợp 3: Chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số
Đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số chỉ được chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Đây là một số trường hợp thường xuất hiện trong giao dịch về đất nông nghiệp.
Kết luận: Để được thực hiện giao dịch mua bán đất nông nghiệp, thửa đất phải đảm bảo các điều kiện như trên. Do chưa nhận được đầy đủ thông tin thửa đất của bạn nên từ những giải đáp của chúng tôi, bạn lựa chọn những điều kiện phù hợp với thửa đất của mình.
Tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
Tổ chức kinh tế gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) (khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Điều 169 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, trừ trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
…
Đồng thời, Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.
Từ các căn cứ trên, suy ra tổ chức kinh tế là doanh nghiệp được nhận đất nông nghiệp của bạn nếu đáp ứng các điều kiện luật định, cụ thể như sau:
Trường hợp tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của bạn, tổ chức kinh tế trong trường hợp này phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
– Tổ chức kinh tế chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Nếu việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện khi đảm bảo toàn bộ các điều kiện sau:
+ Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án theo quy định pháp luật;
+ Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện…);
+ Trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ. Số tiền này được gọi là số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa, được thu theo Quyết định của từng địa phương và Nghị định 35/2015/NĐ-CP;
Trường hợp tổ chức kinh tế là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tổ chức kinh tế là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp/giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Như vậy, tổ chức kinh tế là doanh nghiệp (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự vẫn được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nếu đó là doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và phải đảm bảo các điều kiện về đất nhận chuyển nhượng, các điều kiện khác như chúng tôi đã nêu trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về chuyển nhượng đất nông nghiệp, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
luatphap.vn để được hỗ trợ.
>> Được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác tỉnh không?
>> Xây là trên đất nông nghiệp bị xử lý thế nào?
Tin cùng chủ đề
Có thể bạn quan tâm
20/04/2022
20/04/2022
20/04/2022
Nội dung được sưu tầm bởi luatphap.vn
Bạn có bất kỳ câu hỏi nào vui lòng để lại comment.
Hotline: Liên hệ chúng tôi Email: tuvan@luatphap.vn
Ghi nguồn khi đăng tải lại
Đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn trong cơ cấu các loại đất ở nước ta. Chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện luật định. Tổ chức kinh tế có được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không?
Câu h